전월세 계약 시 '이 특약' 조심! 전세자금대출 거절당한 황당한 경험과 해결법

 최근 전월세 계약을 진행하면서 예상치 못한 문제에 부딪혔던 경험을 공유하려 합니다. 혹시 저와 비슷한 상황에 처하거나 앞으로 전월세 계약을 앞두고 계신 분들이라면 꼭 이 글을 읽어보시고 주의하시길 바랍니다.

시작은 순조로웠던 전월세 계약... 하지만?

저는 최근 마음에 드는 집을 발견하고 전월세 계약을 진행했습니다. 집주인 분께서 집을 수리해 주는 조건이었기에 흔쾌히 계약을 결정했죠. 문제는 이 '수리'와 '입주' 시점 때문에 발생했습니다.

 

계약서 특약사항에 다음과 같은 문구를 넣었습니다.

"잔금 후 집 수리하고 한 달 뒤 실 입주"

 

월세 계약이었고, 수리에 대한 확정과 실 월세 납입의 기준일이 명확해야 해서 넣은 특약이었습니다.

그런데 이 한 줄의 특약 때문에 제가 신청한 전세자금대출이 거절당하는 황당한 일이 벌어졌습니다.

대출 거절의 이유: '대항력'과 '실제 거주'

은행 담당자에게 문의해 보니, 문제는 바로 전세자금대출의 '대항력' 요건 때문이었습니다.

대항력

 

그런데 제 계약서의 특약, 즉 '잔금 후 한 달 뒤 실 입주'라는 문구가 문제가 된 것이죠.

은행 입장에서는 잔금을 치르고 바로 입주하지 않고 한 달 뒤에 입주한다는 것은 '실제로 거주'하는 요건에 부합하지 않는다고 판단한 것입니다.

 

저는 잔금을 치르고 확정일자를 받으면 대항력이 생긴다고 알고 있었는데, '실제 거주'라는 부분이 이렇게 엄격하게 적용될 줄은 몰랐습니다. 이 한 줄 때문에 대출이 막히다니....

서울보증보험은 괜찮다는데, 은행은 '자체 기준' 고수?

서울보증보험

 너무나 황당했던 저는 전세자금대출 보증을 담당하는 서울보증보험에 직접 전화해서 문의했습니다. 상황을 설명하니, 서울보증보험 측에서는 "잔금 후 집 수리하고 입주하는 것은 문제없다. 은행 담당자에게 우리에게 전화해서 확인하라고 해달라"는 답변을 받았습니다.

 

그래서 다시 은행에 대출을 신청하고, 거절 전화가 왔을 때 서울보증보험의 답변을 전달하며 다시 한번 확인해 달라고 요청했습니다. 하지만 돌아온 대답은 또다시 "은행 자체 기준에 부합하지 않아 대출이 어렵다" 는 것이었습니다.

 

서울보증보험에서는 괜찮다고 하는데, 은행은 '자체 기준'이라는 이유로 거절 당했습니다.

대출이 안 나와도 계약은 진행할 수 있었지만 대출 없이 진행 시 투자 할 아파트의 매수금이 줄어들어서 곤란한 상황이 되었습니다.

결국 해결책은 '부동산 전자계약서'?!

부동산전자계약서

 계약서를 다시 작성해야 했지만 집주인도 멀리 있고 저희도 지금 사는 집과는 거리가 있어서 다시 만나기도 쉽지 않았는데, 부동산 중개사님의 도움으로 '부동산 전자계약서'로 다시 계약서를 작성하고 대출을 재신청했습니다.

특약 내용은 삭제했으며 실 입주 기간으로 월세액을 계산한다고만 명시했습니다.

 

권리조사업체에서 3영업일이내에 물건지를 방문하여 거주여부 확인한다고 문자도 왔는데 잔금 치를 때 저희 물건 몇 개 옮겨놓을 예정입니다.

전월세 계약 시 '특약' 작성, 반드시 주의하세요!

이번 경험을 통해 저는 전월세 계약 시 특약사항의 중요성을 뼈저리게 느꼈습니다. 특히 전세자금대출을 계획하고 있다면, '실제 거주일'과 관련된 문구는 정말 신중하게 작성해야 합니다.

• 잔금일과 입주일이 다른 경우: 저처럼 잔금일 이후 수리 등으로 인해 실제 입주가 늦어지는 경우, 은행에서는 이를 대항력 요건에 어긋난다고 판단할 수 있습니다.
• 은행의 '자체 기준' 확인: 보증보험사에서 문제가 없다고 해도, 각 은행은 자체적인 대출 심사 기준을 가지고 있다는 점을 명심해야 합니다. 계약 전 대출 상담 시 이런 특약사항에 대해 미리 명확히 확인하는 것이 중요합니다.
• 부동산 전자계약서 고려: 만약 일반 계약서로 대출에 문제가 생긴다면, 부동산 전자계약서 사용하여 빠르게 대응할 수 있다는 점을 참고하세요.

전월세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 일입니다. 저처럼 황당한 일을 겪지 않으시려면, 계약서 작성 시 특히 특약사항에 대해 꼼꼼히 확인하고, 대출과 관련된 내용은 반드시 은행 담당자와 충분히 상담하시길 바랍니다.

이 글이 전월세 계약을 앞둔 많은 분들께 작은 도움이 되기를 바랍니다!